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        產業園區越來越卷,咋整

        文章類別:時事快訊 時間: 2023-11-04 10:35 瀏覽量:
        在經濟不斷發展和轉型升級的大背景下,產業園區作為推動區域經濟發展的重要引擎之一,扮演著越來越重要的角色,亦得到了政府、產業巨頭、“輕資產”運營商、創投機構等各方力量的持續關注!


        縱觀2023年,產業園區現狀如何,在招商、運營、數智化建設等方面,又該如何撥云見日,找準方向?這是所有產業地產人所關注和探討的焦點所在。


        2023年園區內卷加劇


        應對策略:想到、規劃到、做到、做好



        2023年,在政策紅利、技術創新和需求升級等多重因素驅動下,產業園區迎來前所未有的發展機遇,吸引多方下場入局。受此影響,產業園區在運營模式、管理模式等方面都發生了許多變化。如果要用一個字來總結最大變化,那就是:卷。



        這個“卷”主要體現在兩個方面:



        一是,園區規模持續擴張,競爭不斷加大。

        根據一份公開數據顯示,從2020年到2025年,全國產業園區以每年1.4億平方米的速度擴張,預計到2025年,全國園區總面積將突破62億平方米。與此同時,全國各地紛紛推行“工業上樓”模式,僅在深圳,5年就將建設1億平方米的產業空間。大量的低成本產業空間,不僅會對傳統寫字樓造成較大沖擊,也將改變產業園區市場的競爭格局。在優質企業資源有限的情況下,園區越建越多,勢必造成全國城市之間、園區之間開啟“搶人搶錢搶地盤”模式;



        二是,城投企業焦慮值拉滿。

        自90年代以來,至今全國已有上萬家城投公司。然而,大量城投公司缺少專業化、市場化的產業經營管理能力和經驗。面對經濟下行的嚴峻考驗,那些債務負擔重、資金缺口大、造血能力差的城投公司,如坐針氈,焦慮滿滿。針對如何招商、如何搭建產業生態、如何引入產業等問題,越來越多城投公司開始瘋狂調研、瘋狂對標,瘋狂學習。



        雖然內卷加劇,前路崎嶇,但仍有破解之道,總結下來,可總結為四步,分別是:想到、規劃到、做到、做好。



        第一步,想到。想到代表著認知同頻,戰略方向的統一。很多時候,園區董事長、主管領導以及具體執行人,其思路往往不一樣,這會給后續工作開展造成較大影響;



        第二步,規劃到。規劃到代表著戰略已經想好,并開始制定相應的戰術,一園區一打法一預算一團隊,即花多少錢、請什么人,做多少事,達到什么結果;



        第三步,做到。戰略戰術想好以后不是大量去做,而應選一最小或是代表型項目,去驗證戰略及戰術的準確性,通過最佳實踐,小而美的方式去試錯,不斷修煉內功;



        第四步,做好。做好意味著可以將驗證成功的模式,在自己的項目中間橫向復制,或是提煉成輕資產輸出的模式,對外輸出“工具+方法論”,做到跳出碗里做鍋里,跳出鍋里做地里。



        以深圳灣科技為例,2022年1月正式啟動了數智園區數字化建設項目,通過結合自身園區業務應用場景,從經營、用戶、業務、平臺四大視角出發,持續打造數字化鏈接與生態平臺能力,構建起“標準化、自動化、智能化”的高效運營體系,讓園區逐步從“產業空間模式”走向“生態運營模式”。點我了解,智慧園區數智招商方案


        與此同時,深圳灣科技還通過總結園區開發運營經驗,形成了一套完整的可復制、可推廣、可輸出的具有深圳灣特色的輕資產擴張模式。目前,深圳灣科技已橫向地跳出“碗里”做“鍋里”,“接管”了深圳最大的“工業上樓”項目——新橋東先進制造產業園。該項目建筑空間超500萬平方米,是深圳市少有的大工程。此外,深圳灣科技又跳出了“鍋里”做“地里”,“接管”了成都市的白鷺灣科技生態園。



        從“想到”,到“規劃到”,再到“做到”、“做好”,深圳灣科技的數字化升級經歷了完整的全流程,不僅讓園區經營管理“雙效”提升,同時也加快了園區產業創新生態系統構建,逐漸發展成為產業園區生態運營標桿企業。
        破解招商內卷三要素:


        市場訂單、成長資金、開放場景



        目前,產業園區供給總體過剩、優質企業資源相對稀缺,導致產業園區對于優質企業的“挖墻腳”式爭奪非常激烈,甚至同一城市不同區縣的園區之間都存在“以鄰為壑”的爭搶現象。我們說,適當的良性的競爭有助于行業的發展,但當園區忽略本地產業基礎,盲目“跟風”,以為拉到籃子里面都是菜,就會導致園區陷入同質化競爭的危機之中。



        以“讓利”為核心的傳統招商策略,其效能早已日漸式微,園區要想真正引進企業、推動招商方案落地,關鍵在于一整套邏輯和支撐體系。而這一體系涉及地方管委會、城投公司雙重視角。所以,要解決園區招商問題,我們可從兩個層面展開分析。



        首先,對于城投公司來說,招商離不開三大要素:



        一是市場訂單。招商的本質,是幫助入園企業做生意,城投公司要善于利用自身“國家隊”背書及影響力,在現有產業鏈的基礎上,為企業創造更多訂單增量;



        二是成長資金。企業的發展離不開資本加持,在企業從1到N的成長過程中,城投公司可以通過產業鏈,給予企業必要的資金幫扶;



        三是開放場景。聯合入園企業建設共享式展廳,集合“招商中心+運營中心+共享中心”于一體,做到每一次園區參觀,都是在幫企業做宣傳。除此之外,城投公司還應打造一整套數字化招商工具,圍繞拓客、判客、跟客、定客招商全流程,更好承接和促進客戶轉化。



        而對于地方管委會,則需要做好三件事:



        一是講好園區故事,爭面子。要善于借助數字孿生、人工智能等技術講好園區故事,凸現園區品牌形象,爭取政府“站臺背書”,獲得更多資源。

        以雄安新區中交未來科創城為例,通過應用數字孿生CIM系統,項目的一切品牌、規劃和產品展示的內容,都能利用清晰、多層級的腳本設計,和多終端的適配性應用,來達到整合呈現的效果,讓人直觀看到項目未來的落成模樣。同時,借助動態動畫、視角切換、畫中畫等視覺強化手段,復雜的業務布局、規劃板塊、交通網絡、配套落位等關鍵事項,都能直觀、簡潔地展示和突出,從而不斷加深客戶認知。戳這里,打造園區黑科技,園區內外一盤棋管控




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